Questions fréquentes sur l'ERP

Tout bien immobilier situé dans le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques (prescrit ou approuvé), en zone de sismicité 2 à 5, dans une commune à potentiel radon de niveau 3, dans un secteur d'information sur les sols ou dans une zone exposée au recul du trait de côte. Le zonage s'apprécie à la parcelle : c'est la situation du bien, pas la nature du contrat, qui déclenche l'obligation.

L'obligation d'information des acquéreurs et locataires porte sur les biens immobiliers situés dans les zones concernées, sans se limiter aux logements. Terrains, locaux d'activité ou annexes vendus ou loués dans ces zones appellent donc un état des risques. En cas de doute sur un cas particulier, vérifier le zonage du bien reste le point de départ.

L'acquéreur peut demander la résolution de la vente (son annulation) ou une diminution du prix, y compris après la signature s'il découvre un risque dont il n'a pas été informé. Le même dispositif s'applique au bailleur vis-à-vis de son locataire, avec la diminution du loyer. Un levier juridique d'autant plus redoutable que le document est gratuit à établir.

Oui. Il doit veiller à ce que l'annonce comporte la mention renvoyant à Géorisques, que l'état des risques soit remis dès la première visite et qu'il figure au dossier lors de la signature. Sa responsabilité professionnelle peut être engagée, au même titre que celle du notaire, si la transaction se conclut sans information conforme.

Depuis le 1er janvier 2023, en application du décret du 1er octobre 2022. Toute annonce portant sur un bien soumis à l'obligation doit comporter la mention indiquant que les informations sur les risques sont disponibles sur le site Géorisques, et l'état des risques doit être remis dès la première visite.

De l'adresse précise du bien et, idéalement, de sa référence de parcelle cadastrale, car le zonage varie d'une parcelle à l'autre. Les zonages réglementaires (PPR, sismicité, radon, SIS) et les arrêtés CatNat de la commune se retrouvent via les données Géorisques ; restent à ajouter vos éléments déclaratifs, comme les sinistres indemnisés dont vous avez connaissance.

Oui : l'état des risques s'établit sur le formulaire réglementaire prévu à l'article R.125-24 du Code de l'environnement. Un document libre ou un ancien modèle (ERNMT, ESRIS) ne répond pas à l'obligation. Les générateurs sérieux, comme le téléservice ERRIAL de Géorisques, produisent le document sur ce formulaire en vigueur.

Le formulaire prévoit d'indiquer si le règlement du plan de prévention prescrit des travaux au propriétaire et, le cas échéant, s'ils ont été réalisés ou non. C'est une information déclarative importante : elle éclaire l'acquéreur sur les obligations qui lui seront transférées avec le bien.

Oui, notamment l'extrait de carte de zonage permettant de localiser le bien par rapport aux zones réglementées du ou des plans de prévention. Ces cartes sont consultables auprès de la préfecture, en mairie et via Géorisques. Un ERP sans sa cartographie est un dossier fragile face à un acquéreur pointilleux.

L'article L.514-20 du Code de l'environnement impose au vendeur d'informer l'acheteur par écrit lorsqu'une installation classée pour la protection de l'environnement a été exploitée sur le terrain. C'est une obligation d'information spécifique, qui s'ajoute à l'état des risques et mérite d'être traitée avec le même sérieux.

Le document doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature du contrat auquel il est annexé : promesse ou compromis de vente, acte authentique, ou bail. Au-delà, il est périmé et doit être refait, ce qui est gratuit lorsqu'on l'établit soi-même en ligne.

Non. Un même document peut servir aux visites successives tant qu'il reste exact et qu'il aura moins de 6 mois au jour de la signature. Ce qui compte, c'est de le remettre dès la première visite de chaque candidat, puis d'en vérifier la fraîcheur au moment de signer.

Oui, s'il a toujours moins de 6 mois à la signature du nouveau compromis et que la situation n'a pas évolué entre-temps (nouveau PPR, nouvel arrêté). Dans le cas contraire, régénérez-le : l'opération est gratuite et vous repartez sur un document incontestable.

Non. L'état des risques photographie la situation réglementaire du bien à sa date d'établissement, et l'obligation s'apprécie au jour de la signature du contrat. Un zonage créé après la vente ou la conclusion du bail ne remet pas en cause l'information donnée ; il concernera en revanche la prochaine transaction.

Le site Géorisques centralise l'information : plans de prévention prescrits ou approuvés, zone de sismicité, potentiel radon, arrêtés de catastrophe naturelle issus de la base GASPAR. C'est la source officielle sur laquelle s'appuient les générateurs d'état des risques. Et deux communes sur trois sont exposées à au moins un risque naturel, l'inondation en tête.

Oui, c'est même fréquent : les zonages réglementaires se définissent à la parcelle, pas à la commune. Deux biens de la même rue peuvent relever de zones différentes d'un PPR, voire l'un être zoné et l'autre non. D'où l'importance de vérifier l'état des risques sur la parcelle exacte du bien, carte de zonage à l'appui.

Les communes sont classées en trois niveaux de potentiel radon, ce gaz radioactif naturel émis par certains sols. Le niveau 3 correspond à un potentiel significatif : il rend l'état des risques obligatoire et doit y être mentionné. Ce n'est pas une interdiction d'habiter, mais une incitation à mesurer et, si besoin, à améliorer l'aération du bâtiment.

Oui, depuis janvier 2025 : l'état des risques indique si le bien est soumis à des obligations légales de débroussaillement (OLD), applicables dans les territoires exposés au risque d'incendie de forêt. L'acquéreur ou le locataire sait ainsi qu'un entretien régulier des abords lui incombera.

Non : l'exposition au bruit aérien relève d'un formulaire annexe distinct, l'état des nuisances sonores aériennes (ENSA), obligatoire pour les biens situés dans une zone de bruit d'un plan d'exposition au bruit (PEB) d'aérodrome. Les deux documents peuvent donc coexister dans un même dossier de vente ou de location.