L'état des risques (ERP) : le guide complet 2026

Qu'est-ce que l'ERP ?

L'état des risques, historiquement « État des Risques et Pollutions » (ERP) et désormais officiellement État des Risques Réglementés, est le document qui matérialise l'obligation d'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL). Son fondement : les Articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement, un dispositif instauré par la loi du 30 juillet 2003 relative à la prévention des risques technologiques et naturels, adoptée après la catastrophe de l'usine AZF.

Le principe est simple : celui qui vend ou loue un bien situé dans certaines zones à risque doit en informer son cocontractant par un document normalisé, établi à partir des données publiques. Au fil des années, le document a changé plusieurs fois de nom (ERNT, ERNMT, ESRIS, ERP…) mais l'obligation n'a fait que s'élargir : risques miniers, pollution des sols, radon, recul du trait de côte et, depuis janvier 2025, obligations légales de débroussaillement.

Particularité précieuse : contrairement au DPE ou au diagnostic amiante, l'ERP ne nécessite aucun professionnel agréé. Le propriétaire peut l'établir lui-même à partir du formulaire officiel et des données Géorisques : c'est exactement ce que fait notre générateur gratuit.

Qui est concerné, pour quels biens ?

L'obligation s'applique aux ventes comme aux locations, pour les biens bâtis et non bâtis, dès lors que le bien se situe dans au moins l'une de ces zones :

• le périmètre d'un plan de prévention des risques naturels (PPRN), prescrit ou approuvé : inondation, mouvement de terrain, avalanche, feu de forêt, sécheresse… ;
• le périmètre d'un plan de prévention des risques technologiques (PPRT) : sites Seveso, transport de matières dangereuses ;
• le périmètre d'un plan de prévention des risques miniers (PPRM) ;
• une zone de sismicité de niveau 2 ou plus (échelle de 1 à 5) ;
• une zone à potentiel radon de niveau 3 (le plus élevé) ;
• un secteur d'information sur les sols (SIS) ;
• une zone exposée au recul du trait de côte ;
• une zone soumise à obligation légale de débroussaillement (OLD), depuis janvier 2025.

S'y ajoutent deux obligations d'information voisines : l'état des nuisances sonores aériennes (zones de PEB des aérodromes, formulaire annexe distinct) et l'information sur les installations classées ayant été exploitées sur le terrain (L.514-20 du Code de l'environnement).

Concrètement, avec deux communes sur trois exposées à au moins un risque naturel (l'inondation en tête) et la sismicité de niveau 2+ couvrant des régions entières, la grande majorité des transactions françaises est concernée. Vérifiez votre commune pour en avoir le cœur net.

Quand le fournir ? La réforme de 2023 a tout changé

Le Décret n° 2022-1289 du 1er octobre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, a déplacé l'information très en amont de la transaction :

1. Dès l'annonce immobilière : toute annonce (vente ou location) d'un bien concerné doit comporter la mention « Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr » ;
2. Dès la première visite : l'état des risques est remis au candidat acquéreur ou locataire ;
3. À l'avant-contrat (promesse, compromis) ou au bail : le document y est annexé ;
4. À l'acte authentique : un état à jour (moins de 6 mois) y est de nouveau annexé.

Avant 2023, l'ERP n'était exigé qu'au moment du compromis ou du bail. Désormais, un vendeur qui ne dispose pas de son état des risques avant de publier son annonce est déjà en retard. Voir aussi notre guide ERP vente vs location.

Ce que contient le document

Le contenu est fixé par l'article R.125-24 du Code de l'environnement. Le formulaire officiel recense, rubrique par rubrique :

• la situation du bien au regard de chaque type de zonage (PPRN, PPRT, PPRM, sismicité, radon, SIS, trait de côte, OLD), avec l'état de la procédure (prescrit / approuvé) ;
• les travaux prescrits par le règlement d'un PPR, et leur réalisation ou non ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune et la déclaration des sinistres indemnisés dont le vendeur ou bailleur a connaissance (voir notre guide CatNat) ;
• les annexes : extrait de carte de zonage permettant de localiser le bien, et le cas échéant l'état des nuisances sonores aériennes.

Un point souvent négligé : le zonage s'apprécie à la parcelle. Une même adresse peut chevaucher une zone réglementée et une zone libre ; un grand terrain peut être concerné à un bout et pas à l'autre. D'où l'importance de raisonner en références cadastrales, comme le fait notre générateur.

Le faire soi-même, pas à pas

C'est le seul « diagnostic » gratuit et accessible à tous. La méthode :

1. Localisez précisément le bien : adresse + références cadastrales (sur votre acte de propriété ou votre avis de taxe foncière) ;
2. Consultez les données officielles : zonages PPR, sismicité, radon, SIS, trait de côte, OLD ; notre générateur interroge l'API Géorisques et pré-remplit tout cela en une minute ;
3. Complétez les déclarations personnelles : sinistres indemnisés, travaux prescrits ; aucune base publique ne les connaît, c'est votre responsabilité de déclarant ;
4. Joignez les annexes : carte de zonage du PPR (préfecture, mairie), ENSA en zone de PEB ;
5. Datez et signez : moins de 6 mois avant la signature.

À l'issue, vous obtenez un document structuré comme le formulaire officiel. Gardez en tête qu'un état généré automatiquement reste une aide au pré-remplissage : les conditions d'utilisation de Géorisques elles-mêmes rappellent qu'il faut le vérifier et le compléter (arrêtés préfectoraux, plans annexés, cartes, sinistres). Pour arbitrer entre le faire vous-même et le déléguer, lisez ERP gratuit ou prestataire ?

Validité : 6 mois, ni plus ni moins

L'état des risques doit avoir été établi moins de 6 mois avant la date de signature du contrat (promesse, bail ou acte authentique). Si le délai entre compromis et acte dépasse 6 mois, il faut le refaire pour l'acte (gratuit en ligne, quelques minutes). Un ERP doit aussi être réétabli à chaque nouveau bail. Détails et cas limites dans notre guide validité 6 mois.

Sanctions : ce que risque un vendeur ou bailleur négligent

L'article L.125-5 est explicite : à défaut d'état des risques conforme, l'acquéreur ou le locataire peut poursuivre la résolution du contrat (annulation de la vente ou du bail) ou demander au juge une diminution du prix ou du loyer. La jurisprudence retient aussi la responsabilité du notaire qui instrumente sans vérifier l'annexion, et celle de l'agent immobilier qui diffuse une annonce sans la mention obligatoire. Notre guide ERP et notaire détaille qui vérifie quoi.

Nouveautés 2025-2026 : OLD et argiles

Deux évolutions récentes à connaître :

• Depuis janvier 2025, l'état des risques mentionne les obligations légales de débroussaillement (OLD) : dans les territoires exposés au feu de forêt, le propriétaire doit débroussailler autour des constructions, et l'acquéreur doit en être informé. Un marqueur du changement climatique : les feux ne concernent plus seulement le pourtour méditerranéen.
• Le 09/01/2026, un arrêté a actualisé la carte d'exposition au retrait-gonflement des argiles (RGA) dans le cadre du 3^e plan national d'adaptation au changement climatique. Plus de la moitié des maisons individuelles françaises se trouve en zone d'exposition moyenne ou forte ; un fonds de prévention expérimental existe depuis octobre 2025 dans 11 départements.

Des risques très inégaux selon les territoires

Le contenu d'un état des risques n'a rien à voir selon que le bien se trouve :

• sur le littoral : submersion marine, érosion et recul du trait de côte ;
• dans le Sud-Est : feux de forêt et OLD, sismicité 3-4 dans les Alpes et en Provence ;
• dans les plaines argileuses (Sud-Ouest, Centre, Île-de-France) : RGA et sécheresse ;
• dans les bassins industriels (vallée du Rhône, estuaires, Nord et Est) : PPRT et Seveso ;
• dans les anciennes régions minières (Nord-Pas-de-Calais, Lorraine, Cévennes) : PPRM ;
• sur les socles granitiques (Massif central, Bretagne, Corse) : radon de niveau 3.

C'est tout l'intérêt de nos pages par commune : pour chacune des 34 000 communes françaises, les risques réellement recensés, la zone sismique, le potentiel radon et l'historique CatNat, issus des mêmes données officielles que le générateur.