Le radon dans l'état des risques (ERP)

De quoi parle-t-on ?

Le radon est un gaz radioactif d'origine naturelle, produit par la désintégration de l'uranium présent dans certaines roches, en particulier le granit. Il est invisible, inodore et sans saveur : on ne le détecte qu'en le mesurant. En France, les territoires les plus concernés sont les régions au sous-sol granitique : Massif central, Bretagne, Corse notamment.

À l'air libre, le radon se dilue et ne pose pas de problème. C'est dans les bâtiments qu'il devient un enjeu : il s'infiltre par les sols, les fissures et les passages de canalisations, et peut s'accumuler dans les pièces mal ventilées, en particulier au rez-de-chaussée et au sous-sol. L'enjeu est sanitaire : selon Santé publique France, le radon est la deuxième cause de cancer du poumon après le tabac.

Pour cartographier ce risque, chaque commune est classée en zone à potentiel radon de niveau 1, 2 ou 3, le niveau 3 étant le plus élevé. Ce classement décrit le potentiel du sous-sol, pas la concentration effective dans un logement donné : deux maisons voisines peuvent présenter des niveaux très différents selon leur construction et leur ventilation.

Le cadre légal : ERP obligatoire en zone de niveau 3

L'obligation d'information des acquéreurs et locataires repose sur les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement (dispositif issu de la loi du 30 juillet 2003). Parmi les situations qui déclenchent l'état des risques figure le classement de la commune en zone à potentiel radon de niveau 3, le niveau le plus élevé de l'échelle.

Comme pour le zonage sismique, aucune procédure locale n'est nécessaire : le classement de la commune suffit. En zone 1 ou 2, le radon ne déclenche pas, à lui seul, l'obligation d'ERP, mais un autre critère (PPR, zone sismique 2 et plus, SIS…) peut la déclencher, et un seul suffit.

Le calendrier d'information est celui du décret du 1er octobre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023 : mention des risques dès l'annonce immobilière, remise de l'état dès la première visite, annexion à l'avant-contrat puis à l'acte authentique, et document daté de moins de 6 mois à la signature.

Comment le radon apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques, le radon se traduit par :

• la rubrique « zone à potentiel radon » indiquant si la commune est classée en niveau 3 : c'est cette mention qui matérialise l'obligation ;
• un classement établi à l'échelle de la commune : pas de lecture de carte à la parcelle, la donnée est directe et disponible sur Géorisques ;
• le cumul éventuel avec d'autres rubriques : les territoires granitiques concernés par le radon sont parfois aussi classés en zone sismique 2 ou plus, et l'ERP présente alors l'ensemble ;
• comme pour tout état des risques, la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune et la déclaration des sinistres indemnisés connus du vendeur ou du bailleur.

Il faut bien distinguer le rôle de l'ERP : il informe sur le potentiel radon de la commune, il ne mesure pas la concentration dans le logement. Aucun diagnostic de mesure n'est exigé pour vendre ou louer, mais rien n'empêche un propriétaire de faire réaliser une mesure (dosimètre) pour rassurer un acquéreur, surtout en niveau 3.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

1. Vérifiez le classement radon de votre commune (niveau 1, 2 ou 3) : notre page commune vous le donne en un clic, données Géorisques à l'appui.
2. Niveau 3 ? Générez votre état des risques : la rubrique radon est pré-remplie automatiquement, il vous reste à compléter la partie déclarative.
3. Niveau 1 ou 2 ? Le radon ne déclenche pas l'obligation, mais vérifiez les autres critères (PPR, sismicité, SIS…) avant de conclure qu'aucun ERP n'est dû.
4. Anticipez les questions : en zone de niveau 3, une bonne ventilation et l'étanchéité entre le sol et le logement sont les leviers classiques de réduction du radon, des points simples à évoquer sereinement avec un acquéreur.
5. Datez votre document de moins de 6 mois à la signature, et régénérez-le si nécessaire.

L'omission du radon dans un ERP obligatoire expose aux mêmes sanctions que pour tout autre risque : résolution de la vente ou du bail, diminution du prix ou du loyer, et mise en cause possible de la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier. La vérification prend une minute : autant la faire.