Validité de l'ERP : la règle des 6 mois expliquée

La règle : moins de 6 mois à la signature du contrat

L'état des risques doit avoir été établi moins de 6 mois avant la signature du contrat auquel il est annexé. Le point de comparaison n'est donc ni la mise en vente, ni la première visite, ni la remise du document, mais bien la date de signature :

• signature de la promesse de vente ou du compromis ;
• signature de l'acte authentique chez le notaire ;
• signature du bail pour une location.

Et le point de départ du délai est la date d'établissement du document, celle qui figure sur le formulaire. Un ERP daté du 10 janvier est donc utilisable pour tout contrat signé avant le 10 juillet.

Attention : la validité de 6 mois suppose aussi que la situation n'a pas changé entre-temps. Si un nouveau plan de prévention est prescrit ou approuvé sur la commune, ou qu'un nouvel arrêté modifie le zonage, un document même récent peut devenir inexact. En pratique, régénérer l'état des risques juste avant la signature est le moyen le plus sûr d'être à jour.

L'ERP expire entre le compromis et l'acte : on le refait

C'est le cas de figure le plus courant. Entre le compromis et l'acte authentique s'écoulent généralement plusieurs mois : délai d'obtention du prêt, purge des conditions suspensives, disponibilités de chacun. Si ce délai fait passer l'état des risques au-delà de ses 6 mois, le document annexé au compromis ne peut plus être annexé à l'acte.

La solution est simple : établir un nouvel état des risques avant la signature de l'acte. Le notaire le demandera de toute façon : la vérification de la date de l'ERP fait partie de ses contrôles systématiques, et sa propre responsabilité est en jeu.

Deux réflexes utiles :

1. dès que la date de l'acte est fixée, vérifiez la date d'établissement de votre ERP : s'il aura plus de 6 mois le jour J, régénérez-le sans attendre ;
2. si la signature est reportée, refaites la vérification : un report peut suffire à faire basculer un document dans la péremption.

Renouveler son ERP : gratuit et rapide en ligne

Contrairement aux autres diagnostics du dossier de vente (DPE, amiante, plomb…), l'état des risques est le seul document que le propriétaire peut établir lui-même, sans professionnel agréé, à partir du formulaire officiel et des données publiques de Géorisques. Son renouvellement est donc gratuit.

Refaire un ERP prend quelques minutes : l'adresse et la parcelle ne changent pas, les zonages sont réinterrogés dans les bases publiques à jour, et il ne reste qu'à reporter les éléments déclaratifs, notamment les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont vous avez connaissance, qui doivent toujours figurer dans le nouveau document.

Ce renouvellement à coût nul est d'ailleurs la raison pour laquelle la règle des 6 mois n'a rien de pénalisant : mieux vaut un document régénéré la semaine de la signature qu'un ERP limite qui fait débat chez le notaire.

Signer avec un ERP périmé : quels risques ?

Un état des risques périmé équivaut juridiquement à un état des risques manquant : l'obligation d'information n'est pas correctement remplie. L'acquéreur ou le locataire peut alors demander la résolution du contrat (annulation de la vente ou du bail) ou une diminution du prix ou du loyer. La responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut aussi être engagée.

Ces sanctions ne sont pas théoriques : elles donnent à l'acquéreur un levier de renégociation puissant s'il découvre après coup un risque dont il n'a pas été informé en bonne et due forme. Pour un document gratuit à refaire, le rapport risque/effort penche sans ambiguïté du côté du renouvellement.