Faire son ERP soi-même ou passer par un diagnostiqueur ?

Un diagnostic à part : réalisable soi-même, gratuitement

Dans le dossier de diagnostics d'une vente ou d'une location, l'état des risques occupe une place singulière : c'est le seul document réalisable par le propriétaire lui-même, sans professionnel agréé. DPE, amiante, plomb, électricité, gaz : tous les autres exigent un diagnostiqueur certifié. Pas l'ERP.

La raison est simple : l'état des risques ne repose pas sur une inspection du bien, mais sur la consultation de données publiques (zonages des plans de prévention des risques, sismicité, radon, secteurs d'information sur les sols, arrêtés de catastrophe naturelle), toutes accessibles via Géorisques et les documents préfectoraux. Il s'établit sur le formulaire officiel prévu à l'article R.125-24 du Code de l'environnement, complété des éléments déclaratifs (sinistres indemnisés connus, travaux prescrits).

Le faire soi-même est donc légal, gratuit et parfaitement accepté par les notaires, dès lors que le document est conforme et à jour.

Les limites de l'exercice : là où l'on peut se tromper

Faire son ERP soi-même suppose un minimum de rigueur, car plusieurs écueils guettent :

• Les arrêtés préfectoraux : c'est l'arrêté préfectoral qui détermine, département par département, les communes et zones soumises à l'obligation d'information. Vérifier que l'on travaille avec la version en vigueur (et non un arrêté remplacé) demande de l'attention ;
• Les cartes de zonage : situer précisément sa parcelle sur la carte réglementaire d'un PPR n'est pas toujours évident, surtout en limite de zone. Or le zonage varie d'une parcelle à l'autre : deux maisons voisines peuvent relever de zones différentes ;
• La complexité parcellaire : biens sur plusieurs parcelles, divisions récentes, adresses ambiguës. Autant de cas où l'identification du bien dans les bases publiques peut induire en erreur ;
• Les évolutions réglementaires : un PPR prescrit ou approuvé récemment, ou l'entrée de nouvelles rubriques dans le formulaire (comme les obligations légales de débroussaillement depuis janvier 2025), peuvent échapper à qui ne suit pas l'actualité du sujet.

Un outil qui interroge automatiquement les données Géorisques à la parcelle réduit fortement ces risques d'erreur, mais la relecture finale et les rubriques déclaratives restent de la responsabilité du propriétaire.

Quand le diagnostiqueur se justifie

Recourir à un professionnel n'est jamais obligatoire pour l'ERP, mais peut se justifier dans plusieurs situations :

• Vous faites déjà réaliser les autres diagnostics : DPE, amiante, plomb, électricité… Comme ceux-ci exigent de toute façon un diagnostiqueur certifié, ajouter l'état des risques au dossier permet d'obtenir un ensemble cohérent, daté et présenté de façon homogène, souvent pour un surcoût modeste ;
• Vous recherchez une sécurisation juridique : le professionnel engage sa responsabilité sur le document qu'il délivre et est assuré à ce titre, un élément de confort si le bien présente une situation complexe (multi-parcelles, zonages multiples, PPR récent) ;
• Vous manquez de temps ou d'aisance avec les documents administratifs et cartographiques : déléguer a alors une vraie valeur.

À l'inverse, pour un bien simple, bien identifié au cadastre, dans une commune dont les zonages sont clairs, faire son ERP soi-même (idéalement avec un outil de pré-remplissage adossé aux données officielles) est un choix rationnel : même formulaire, mêmes données sources, coût nul.

En pratique : une grille de décision simple

Posez-vous trois questions :

1. Mon bien est-il simple à identifier ? Une parcelle, une adresse claire : le fait-maison fonctionne bien. Plusieurs parcelles, une division récente, une adresse ambiguë : la vigilance s'impose, ou l'aide d'un professionnel ;
2. Mes zonages sont-ils lisibles ? Hors de toute zone ou franchement dans une zone : facile. En limite de zone d'un PPR : prenez le temps de vérifier la carte réglementaire, ou faites-la vérifier ;
3. Ai-je de toute façon besoin d'un diagnostiqueur ? Si oui, demandez-lui un devis incluant l'ERP et comparez ; si non, le document en ligne gratuit répond à l'obligation.

Dans tous les cas, deux constantes : le document doit dater de moins de 6 mois à la signature, et les sinistres indemnisés dont vous avez connaissance doivent y être déclarés ; cette partie-là, aucun prestataire ne peut la remplir à votre place.