L'ERP chez le notaire : ce qu'il vérifie, ce qu'il attend de vous

Le rôle du notaire vis-à-vis de l'état des risques

Le notaire est le garant de la régularité de l'acte de vente. À ce titre, il s'assure que l'obligation d'Information des Acquéreurs et Locataires (articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement) est bien remplie. Concrètement, il vérifie :

• que l'état des risques est présent et annexé à l'avant-contrat, puis à l'acte authentique ;
• qu'il date de moins de 6 mois au jour de la signature de chaque contrat ;
• qu'il correspond bien au bien vendu (adresse, parcelle) et qu'il est établi sur le formulaire réglementaire ;
• que les rubriques déclaratives (notamment les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont le vendeur a connaissance) sont renseignées.

Ce contrôle n'est pas une simple formalité : en cas d'absence d'état des risques dans l'acte, la responsabilité du notaire peut être engagée, aux côtés de celle du vendeur. C'est pourquoi aucune étude notariale ne laisse passer un dossier sans ERP valide.

Ce que le notaire attend du vendeur

Pour préparer la signature, le notaire demande au vendeur un dossier de diagnostics complet, dont l'état des risques fait partie. S'agissant de l'ERP, il attend :

1. un document daté et récent, établi moins de 6 mois avant la signature prévue ;
2. le formulaire officiel correctement rempli : zonages PPRN / PPRT / PPRM (prescrits ou approuvés), zone de sismicité, potentiel radon, secteur d'information sur les sols, recul du trait de côte le cas échéant ;
3. les pièces jointes utiles, en particulier l'extrait de carte de zonage permettant de situer le bien par rapport aux zones réglementées ;
4. la déclaration des sinistres indemnisés CatNat ou technologiques dont le vendeur a connaissance : une information que seul le vendeur peut fournir, car elle ne figure dans aucune base publique à l'échelle du bien.

Bon à savoir : l'état des risques est le seul document du dossier que le vendeur peut établir lui-même, gratuitement, sans passer par un diagnostiqueur. Le notaire accepte un ERP établi par le vendeur dès lors qu'il est conforme au formulaire réglementaire et à jour.

ERP périmé au moment de l'acte : le cas classique

Le scénario est fréquent : l'état des risques a été établi pour le compromis, puis les délais de financement et de purge des conditions suspensives font glisser la signature de l'acte au-delà des 6 mois. Résultat : au jour de l'acte, l'ERP annexé au compromis est périmé.

La règle est simple : le document doit dater de moins de 6 mois à chaque signature, avant-contrat et acte authentique. Un ERP valable au compromis mais expiré à l'acte doit donc être refait avant la signature définitive.

Ce n'est ni coûteux ni compliqué : le renouvellement en ligne est gratuit et prend quelques minutes. Le réflexe utile est de vérifier la date de son ERP dès que le notaire fixe la date de signature, plutôt que de le découvrir la veille. Certaines études le rappellent d'elles-mêmes dans leur demande de pièces ; mieux vaut ne pas compter uniquement dessus.

Que risque-t-on si l'ERP manque à l'acte ?

Si la vente est signée sans état des risques valide, l'acquéreur dispose de recours lourds : il peut demander la résolution de la vente ou une diminution du prix. Le vendeur est le premier exposé, mais le notaire, ainsi que l'agent immobilier s'il est intervenu, peuvent voir leur responsabilité engagée pour avoir laissé passer un dossier incomplet.

C'est précisément parce que l'enjeu est celui-là que le contrôle notarial est systématique. En pratique, un dossier sans ERP à jour ne passe pas : la signature est reportée le temps de produire le document. D'où l'intérêt d'anticiper : un état des risques se génère en ligne, gratuitement, à partir des données Géorisques, et il ne reste au vendeur qu'à compléter les éléments déclaratifs.