Sinistres CatNat : ce que vous devez déclarer dans l'ERP

L'obligation : déclarer les sinistres indemnisés dont on a connaissance

Le dispositif d'information des acquéreurs et locataires (articles L.125-5 et suivants du Code de l'environnement) comporte un volet déclaratif souvent négligé : le vendeur ou le bailleur doit mentionner les sinistres ayant donné lieu à indemnisation au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont il a connaissance.

Trois points structurent cette obligation :

• elle porte sur les sinistres indemnisés au titre du régime CatNat ou d'une catastrophe technologique, pas sur n'importe quel dégât des eaux ;
• elle vise les sinistres dont le déclarant a connaissance, y compris ceux survenus sous un propriétaire précédent s'il en a été informé (par exemple via l'état des risques reçu lors de son propre achat) ;
• elle est sans limite de durée : un sinistre indemnisé il y a quinze ans doit être mentionné.

Cette information ne figure dans aucune base publique à l'échelle du bien : c'est une déclaration personnelle, qui engage le vendeur ou le bailleur.

Arrêté CatNat sur la commune et sinistre indemnisé sur le bien : deux notions distinctes

C'est la confusion la plus courante. Deux notions cohabitent dans l'état des risques :

• les arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune : ce sont des actes administratifs publics, qui reconnaissent qu'un événement (inondation, sécheresse, mouvement de terrain…) a frappé le territoire communal. Ils sont recensés dans la base nationale GASPAR et consultables sur Géorisques, et peuvent donc être pré-remplis automatiquement ;
• les sinistres indemnisés sur le bien lui-même : le fait que votre maison, précisément, a subi des dommages indemnisés à la suite d'un de ces arrêtés. Cette information est individuelle et seul le déclarant peut la fournir.

Un arrêté CatNat « inondations » sur la commune ne signifie pas que votre bien a été touché ; inversement, l'absence de dommage chez vous ne vous dispense pas de lister les arrêtés de la commune. Les deux rubriques du formulaire sont distinctes et se complètent : la liste des arrêtés d'un côté, la déclaration des sinistres indemnisés de l'autre.

Où trouver les arrêtés et comment reconstituer l'historique du bien

Pour les arrêtés CatNat de la commune, la source de référence est Géorisques, qui restitue les données de la base GASPAR : chaque arrêté y figure avec le type d'événement et ses dates. Un générateur d'état des risques s'appuyant sur ces données vous fournit la liste pré-remplie.

Pour les sinistres indemnisés sur le bien, il n'existe pas de registre public : c'est votre mémoire et vos archives qui font foi. Pensez à vérifier :

1. vos dossiers d'assurance : une indemnisation au titre du régime CatNat apparaît dans les échanges avec votre assureur, à la suite d'un arrêté publié au Journal officiel ;
2. l'état des risques que vous avez reçu à l'achat du bien : si un sinistre y était déclaré, vous en avez connaissance et devez le reporter ;
3. les documents transmis par l'ancien propriétaire ou évoqués lors de la vente.

En cas de doute sur un événement ancien, mieux vaut le mentionner avec les précisions dont vous disposez que de l'omettre.

Que risque-t-on à omettre un sinistre ?

Omettre un sinistre indemnisé dont on avait connaissance revient à délivrer une information incomplète, avec les mêmes sanctions qu'un état des risques manquant : l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer.

Le scénario type : après l'achat, un nouvel épisode de sécheresse ou d'inondation révèle des désordres ; l'acquéreur enquête, découvre une indemnisation passée que le vendeur n'avait pas déclarée, et dispose alors d'un levier juridique sérieux. À l'inverse, un sinistre correctement déclaré ne bloque pas une vente : il informe l'acheteur, qui achète en connaissance de cause. C'est tout l'esprit du dispositif.