Guide pratique

ERP : quelles différences entre une vente et une location ?

Que vous vendiez ou que vous louiez, l'état des risques est dû dès l'annonce. La différence se joue au moment de l'annexion : promesse puis acte authentique d'un côté, bail de l'autre. Tour d'horizon de ce qui est commun et de ce qui diffère.

Un socle commun : l'information dès l'annonce et la première visite

L'état des risques répond à l'obligation d'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL), prévue par les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement. Comme son nom l'indique, elle vise les deux situations à la fois : la vente comme la location.

Depuis le 1er janvier 2023 (décret du 1er octobre 2022), le calendrier de l'information est identique dans les deux cas :

Dès l'annonce immobilière : la mention renvoyant au site Géorisques (« Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques ») est obligatoire, que l'annonce porte sur une vente ou une location ;
Dès la première visite : l'état des risques doit être remis au candidat acquéreur ou au candidat locataire ;
À la signature : le document doit dater de moins de 6 mois et être annexé au contrat.

Le contenu du document est lui aussi le même : zonages de plans de prévention des risques (PPRN, PPRT, PPRM), sismicité, radon, secteurs d'information sur les sols, recul du trait de côte, arrêtés de catastrophe naturelle et sinistres indemnisés connus.

En vente : annexé au compromis, puis à l'acte authentique

Dans une vente, l'état des risques accompagne le dossier à deux moments :

Il est annexé à la promesse de vente ou au compromis (l'avant-contrat), et doit dater de moins de 6 mois à cette signature ;
Il est ensuite annexé à l'acte authentique signé chez le notaire, et là encore, il doit dater de moins de 6 mois au jour de l'acte.

Conséquence pratique : si plus de 6 mois s'écoulent entre le compromis et l'acte (ce qui arrive avec les délais de financement ou de purge des conditions suspensives), l'état des risques annexé au compromis sera périmé au moment de l'acte. Il faudra alors en établir un nouveau, ce qui est gratuit et rapide en ligne. Le notaire y veille systématiquement.

En location : annexé au bail

Dans une location, l'état des risques est annexé au contrat de bail lors de sa signature, avec la même exigence de fraîcheur : moins de 6 mois à la date de signature.

Une nuance mérite d'être précisée : l'obligation s'attache à la conclusion d'un contrat. Un nouveau bail (nouveau locataire, ou nouveau contrat signé avec le même locataire) appelle donc un état des risques à jour. En revanche, la simple poursuite du bail en cours (tacite reconduction) ne déclenche pas, en elle-même, l'établissement d'un nouveau document. En cas de doute, notamment lors d'un renouvellement formalisé par un nouveau contrat, la prudence commande de joindre un état des risques récent : il est gratuit à établir, et son absence expose le bailleur.

Le document est dû pour les locations de biens situés dans les zones concernées, au même titre que pour les ventes : c'est le zonage du bien qui déclenche l'obligation, pas la nature du contrat.

Des sanctions identiques dans les deux cas

C'est peut-être le point le plus important : les sanctions sont les mêmes en vente et en location. Si l'état des risques est absent, périmé ou erroné, l'acquéreur ou le locataire peut demander :

la résolution du contrat, c'est-à-dire l'annulation de la vente ou du bail ;
ou une diminution du prix de vente, respectivement du loyer.

La responsabilité des professionnels impliqués (notaire pour la vente, agent immobilier pour la vente comme la location) peut également être engagée s'ils ont laissé passer un dossier incomplet.

Autrement dit, un bailleur n'est pas moins exposé qu'un vendeur : un locataire qui découvre après coup que le logement est en zone inondable réglementée, sans en avoir été informé par un état des risques annexé au bail, dispose des mêmes leviers juridiques qu'un acheteur.

Récapitulatif : ce qui change, ce qui ne change pas

Identique en vente et en location :

la mention Géorisques dans l'annonce ;
la remise de l'état des risques dès la première visite ;
le contenu du formulaire et les données à déclarer ;
la validité de moins de 6 mois à la signature ;
les sanctions (résolution, diminution du prix ou du loyer).

Ce qui diffère :

en vente, l'annexion se fait deux fois : à l'avant-contrat puis à l'acte authentique, avec un contrôle du notaire ;
en location, l'annexion se fait au bail, et se repose à chaque nouveau contrat.

Dans les deux cas, le propriétaire peut établir lui-même le document, gratuitement, à partir du formulaire officiel et des données Géorisques.

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Questions fréquentes

Dois-je fournir un ERP pour une location saisonnière ?

L'obligation d'information des acquéreurs et locataires s'attache à la conclusion d'un contrat de location d'un bien situé en zone concernée. Pour les locations de courte durée, la pratique et les exigences peuvent varier selon la nature du contrat : dans le doute, joindre un état des risques est gratuit et vous protège.

Mon locataire est en place depuis des années : dois-je lui remettre un ERP maintenant ?

L'état des risques s'annexe au bail au moment de sa conclusion. Un bail en cours qui se poursuit par tacite reconduction n'impose pas, en lui-même, de produire un nouveau document. En revanche, à la signature d'un nouveau bail (nouveau locataire ou nouveau contrat), un état des risques de moins de 6 mois est requis.

L'annonce d'une location doit-elle vraiment mentionner Géorisques ?

Oui. Depuis le 1er janvier 2023, toute annonce portant sur un bien soumis à l'obligation d'état des risques, à la vente comme à la location, doit comporter la mention renvoyant au site Géorisques. C'est la première étape du dispositif d'information.

Qui paie l'ERP : le vendeur/bailleur ou l'acquéreur/locataire ?

C'est au vendeur ou au bailleur de fournir l'état des risques, puisque c'est lui qui est tenu de l'obligation d'information. La bonne nouvelle : c'est le seul diagnostic qu'il peut établir lui-même, gratuitement, sans professionnel agréé.

Document d'aide au pré-remplissage établi à partir des données publiques Géorisques. Il doit être vérifié et complété (arrêtés préfectoraux, plans de prévention annexés, cartes de zonage, sinistres indemnisés) avant d'être annexé à un contrat. Il ne constitue pas un document contractuel garanti conforme.