La pollution des sols (SIS) dans l'état des risques (ERP)

De quoi parle-t-on ?

Un Secteur d'Information sur les Sols (SIS) est un terrain où l'État a connaissance d'une pollution des sols, le plus souvent héritée d'une activité industrielle ou artisanale passée, justifiant des précautions particulières en cas de changement d'usage. Le dispositif a été créé par la loi ALUR, et les secteurs sont arrêtés par le préfet puis consultables sur Géorisques.

Être en SIS ne signifie pas que le bien est dangereux au quotidien : cela signifie que la pollution est connue et documentée, et que tout projet modifiant l'usage du terrain (par exemple transformer une friche d'activité en logements) devra s'appuyer sur une étude de sols et des mesures de gestion adaptées.

Pour l'acheteur, l'information est précieuse : elle éclaire la faisabilité et le coût d'un projet (construction, extension, jardin potager, changement de destination). Pour le vendeur ou le bailleur, c'est une mention obligatoire de l'état des risques, et un point qu'il vaut mieux traiter en amont plutôt que de le découvrir chez le notaire.

Le cadre légal : les SIS et l'information des acquéreurs

L'information des acquéreurs et locataires repose sur les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement (dispositif issu de la loi du 30 juillet 2003). Le classement d'un terrain en Secteur d'Information sur les Sols fait partie des situations qui rendent l'état des risques obligatoire : en cas de vente ou de location d'un terrain situé en SIS, l'ERP le mentionne et l'acte doit en attester.

Concrètement, le SIS emporte une règle d'urbanisme : en cas de changement d'usage du terrain, le porteur de projet doit faire réaliser une étude de sols et mettre en œuvre les mesures de gestion de la pollution nécessaires à la compatibilité entre l'état des sols et le nouvel usage. C'est cette exigence que l'information précontractuelle permet d'anticiper.

Depuis le 1er janvier 2023 (décret du 1er octobre 2022), l'information commence dès l'annonce immobilière, l'état des risques est remis dès la première visite, puis annexé à l'avant-contrat et à l'acte authentique, avec une validité de moins de 6 mois à la signature.

À côté du SIS, une obligation distincte peut s'appliquer : si une installation classée (ICPE) a été exploitée sur le terrain vendu, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit au titre de l'article L.514-20 du Code de l'environnement, avec les dangers ou inconvénients dont il a connaissance. Cette information s'ajoute à l'ERP, elle ne le remplace pas.

Comment la pollution des sols apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques (contenu fixé par l'article R.125-24 du Code de l'environnement), la pollution des sols se traduit par :

• la rubrique « Secteur d'Information sur les Sols » cochée lorsque la parcelle est comprise dans un SIS arrêté par le préfet ;
• la possibilité de joindre l'extrait cartographique et la fiche du secteur, disponibles sur Géorisques, pour situer précisément le terrain ;
• le cas échéant, la mention des autres zonages applicables au même bien (PPRN, PPRT, sismicité…), car un terrain en SIS peut cumuler plusieurs rubriques ;
• la déclaration des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont le vendeur ou le bailleur a connaissance.

Le classement en SIS se vérifie à la parcelle : les secteurs sont délimités précisément, et un terrain voisin d'un SIS peut être totalement hors périmètre. Notre générateur interroge les données Géorisques à partir de la parcelle cadastrale que vous confirmez, pour éviter toute approximation.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

1. Vérifiez si votre parcelle est en SIS : la carte officielle est sur Géorisques, et notre page commune vous signale les secteurs existants.
2. Générez votre état des risques avec notre outil : la rubrique SIS est renseignée à partir des données officielles, il vous reste à vérifier et compléter.
3. Rassemblez ce que vous savez de l'historique du terrain : ancienne activité, étude de sols déjà réalisée, travaux de dépollution. Autant d'éléments qui rassurent l'acheteur et fluidifient la négociation.
4. Pensez à l'information ICPE (art. L.514-20) si une installation classée a été exploitée sur le terrain : c'est une obligation écrite distincte de l'ERP.
5. Datez le document de moins de 6 mois à la signature ; au-delà, refaites-le (c'est gratuit et rapide).

Aucun professionnel agréé n'est requis pour établir l'état des risques : le propriétaire peut le remplir lui-même à partir du formulaire officiel et des données Géorisques. En revanche, ne faites pas l'impasse : une information manquante expose à la résolution de la vente ou du bail, à une diminution du prix ou du loyer, et peut engager la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier.