Les risques technologiques (PPRT, Seveso) dans l'état des risques (ERP)

De quoi parle-t-on ?

Le risque technologique désigne les accidents d'origine industrielle susceptibles d'affecter les riverains d'un site : explosion, incendie, dispersion de produits toxiques. Il concerne principalement les installations classées Seveso (usines chimiques, dépôts de carburants ou de gaz, sites pyrotechniques) ainsi que le transport de matières dangereuses par route, rail, voie d'eau ou canalisation.

C'est un risque à part dans l'histoire du dispositif : la loi du 30 juillet 2003, dite loi « risques technologiques et naturels », a été votée dans la foulée de l'explosion de l'usine AZF à Toulouse. C'est elle qui a créé à la fois les Plans de Prévention des Risques Technologiques (PPRT) et l'obligation d'information des acquéreurs et locataires (IAL) dont l'état des risques est la traduction concrète.

Pour l'acheteur ou le locataire, l'enjeu n'est pas seulement la connaissance du danger : le règlement d'un PPRT peut imposer des travaux de renforcement du logement et, dans les zones les plus exposées, prévoir des mesures foncières allant jusqu'au délaissement ou à l'expropriation. Autant d'éléments qui pèsent sur la valeur et l'usage du bien, et que le vendeur ou le bailleur doit porter à la connaissance de l'autre partie.

Le cadre légal : PPRT, Seveso et information des acquéreurs

L'obligation d'information repose sur les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement. Un bien doit faire l'objet d'un état des risques dès lors qu'il se situe dans le périmètre d'un Plan de Prévention des Risques Technologiques (PPRT), prescrit ou approuvé. Les PPRT sont élaborés autour des sites Seveso seuil haut, les installations industrielles présentant les dangers les plus importants.

Le PPRT délimite des zones d'exposition avec des règles graduées : interdiction de construire dans les zones les plus proches du site, prescriptions de travaux sur les logements existants (renforcement du vitrage, aménagement d'un local de confinement), et dans les secteurs les plus exposés, mesures de délaissement (droit pour le propriétaire d'exiger le rachat de son bien) ou d'expropriation.

Depuis le 1er janvier 2023 (décret du 1er octobre 2022), l'information commence dès l'annonce immobilière : mention renvoyant vers Géorisques dans l'annonce, état des risques remis dès la première visite, puis annexé à l'avant-contrat et à l'acte authentique. Le document doit dater de moins de 6 mois à la signature.

À ne pas confondre avec une autre obligation, distincte de l'ERP : si une installation classée (ICPE) a été exploitée sur le terrain vendu, le vendeur doit en informer l'acheteur par écrit au titre de l'article L.514-20 du Code de l'environnement. Les deux informations se complètent mais ne se substituent pas l'une à l'autre.

Comment le risque technologique apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques (contenu fixé par l'article R.125-24 du Code de l'environnement), le risque technologique se traduit par :

• la case « Plan de prévention des risques technologiques » cochée, avec la nature des effets redoutés (thermique, toxique, surpression) lorsque le zonage les précise ;
• l'indication que le PPRT est prescrit ou approuvé, avec sa date ;
• si le règlement du PPRT impose des travaux de protection au propriétaire (vitrage renforcé, local de confinement…), l'indication qu'ils ont été réalisés ou non ;
• l'extrait de carte de zonage permettant de situer l'immeuble par rapport aux zones réglementées (à joindre) ;
• la déclaration des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe technologique dont le vendeur ou le bailleur a connaissance.

Comme pour les risques naturels, tout se joue à la parcelle : les périmètres des PPRT sont dessinés autour de chaque site, et deux biens de la même commune peuvent être l'un dans une zone de prescriptions, l'autre totalement hors périmètre. Notre générateur interroge les données Géorisques à partir de la parcelle cadastrale que vous confirmez.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

1. Vérifiez si votre bien est dans le périmètre d'un PPRT : notre page commune vous indique les plans applicables, données Géorisques à l'appui.
2. Générez votre état des risques avec notre outil : les zonages officiels et les arrêtés sont pré-remplis, il ne reste qu'à vérifier et compléter.
3. Renseignez les travaux prescrits par le PPRT : si le règlement impose un renforcement du logement, indiquez honnêtement s'il a été réalisé ou non (c'est une case du formulaire).
4. Déclarez les sinistres technologiques indemnisés dont vous avez connaissance, y compris ceux signalés par les propriétaires précédents.
5. Pensez à l'information ICPE (art. L.514-20) si une installation classée a été exploitée sur le terrain : c'est une mention distincte à faire figurer dans l'acte.
6. Datez le document de moins de 6 mois à la signature ; au-delà, refaites-le (c'est gratuit et rapide).

Aucun professionnel agréé n'est requis : le propriétaire peut remplir lui-même le formulaire officiel à partir des données Géorisques. Mais l'enjeu de fiabilité est réel : en cas d'information manquante ou erronée, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer, et la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut être engagée.