Le recul du trait de côte dans l'état des risques (ERP)

De quoi parle-t-on ?

Le recul du trait de côte désigne le déplacement progressif de la limite entre la terre et la mer sous l'effet de l'érosion littorale : falaises qui reculent, dunes et plages qui s'amaigrissent. Contrairement à une inondation ou une tempête, ce n'est pas un événement ponctuel mais un phénomène lent et largement prévisible, que les pouvoirs publics cartographient à des horizons de plusieurs décennies.

C'est précisément cette prévisibilité qui a conduit le législateur à en faire un objet d'information immobilière à part entière : un acheteur qui acquiert un bien en front de mer doit pouvoir savoir si la parcelle est susceptible d'être atteinte par le rivage à 30 ans ou entre 30 et 100 ans.

L'enjeu dépasse la simple information : dans les zones exposées, les règles d'urbanisme se durcissent fortement (constructibilité restreinte ou conditionnée) et, à terme, la démolition des constructions peut être imposée dans les secteurs les plus menacés. Ce sont des éléments déterminants pour la valeur du bien et le projet de l'acquéreur : d'où une information précoce, dès l'annonce.

Le cadre légal : la loi Climat et Résilience et les communes listées

Le recul du trait de côte a été intégré au dispositif d'information des acquéreurs et locataires par la loi Climat et Résilience de 2021, qui complète le socle des articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement. Les communes concernées sont listées par décret ; elles établissent des zonages d'exposition distinguant les secteurs susceptibles d'être atteints à horizon 30 ans et à horizon 30-100 ans.

Un bien situé dans une zone d'exposition au recul du trait de côte doit faire l'objet d'un état des risques, au même titre qu'un bien en zone PPRN, PPRT, PPRM, en zone de sismicité 2 et plus, en zone à potentiel radon de niveau 3 ou en Secteur d'Information sur les Sols.

Les conséquences réglementaires sont graduées selon l'horizon : contraintes fortes d'urbanisme dans les zones exposées (constructions nouvelles très encadrées, aménagements conditionnés), et dans les secteurs les plus menacés, possibilité à terme d'imposer la démolition des constructions lorsque le recul du rivage l'exige.

Depuis le 1er janvier 2023 (décret du 1er octobre 2022), l'information intervient dès l'annonce immobilière, l'état des risques est remis dès la première visite, puis annexé à l'avant-contrat et à l'acte, avec une validité de moins de 6 mois à la signature.

Comment le recul du trait de côte apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques, l'exposition au recul du trait de côte se traduit par :

• la rubrique dédiée au recul du trait de côte cochée lorsque le bien se situe dans une zone d'exposition d'une commune listée par décret ;
• la précision de l'horizon d'exposition concerné : zone susceptible d'être atteinte à 30 ans, ou entre 30 et 100 ans ;
• l'extrait de carte du zonage permettant de situer la parcelle par rapport aux zones d'exposition (à joindre) ;
• le cas échéant, les autres rubriques applicables au même bien (sur le littoral, l'exposition à la submersion marine via un PPRN est fréquente et se cumule avec l'érosion) ;
• la déclaration des sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle dont le vendeur ou le bailleur a connaissance.

La maille d'analyse est, comme toujours, la parcelle : au sein d'une même commune littorale, seule une frange du territoire est zonée, et deux biens d'un même quartier peuvent relever d'horizons différents. Notre générateur interroge les données Géorisques à partir de la parcelle cadastrale que vous confirmez.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

1. Vérifiez si votre commune figure sur la liste fixée par décret : notre page commune vous l'indique, données Géorisques à l'appui.
2. Identifiez la zone d'exposition de votre parcelle (horizon 30 ans ou 30-100 ans) à partir du zonage communal.
3. Générez votre état des risques avec notre outil : les zonages officiels sont pré-remplis, il vous reste à vérifier et compléter.
4. Mentionnez la situation dès l'annonce : depuis 2023, l'information sur les risques commence avant même la première visite. C'est aussi un gage de sérieux vis-à-vis des acheteurs.
5. Joignez l'extrait de carte et vérifiez la cohérence avec votre parcelle.
6. Datez le document de moins de 6 mois à la signature ; au-delà, refaites-le (c'est gratuit et rapide).

Une omission coûte cher : l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer, et la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut être engagée. Sur un sujet aussi sensible que l'érosion littorale, la transparence en amont est votre meilleure protection juridique.