Risque couvert par l'ERP

Le risque mouvement de terrain dans l'état des risques (ERP)

Glissements, effondrements de cavités, chutes de blocs : les mouvements de terrain prennent des formes très variées, souvent invisibles à l'œil nu. Voici comment ce risque apparaît dans votre état des risques et comment le traiter sereinement pour votre transaction.

le plan de prévention qui déclenche l'obligation d'ERP: PPRN; le plan de prévention qui déclenche l'obligation d'ERP
des communes exposées à au moins un risque naturel: 2/3; des communes exposées à au moins un risque naturel
le zonage peut changer d'une parcelle à l'autre: Parcelle; le zonage peut changer d'une parcelle à l'autre

De quoi parle-t-on ?

Le terme « mouvement de terrain » regroupe plusieurs phénomènes distincts : l'effondrement de cavités souterraines (anciennes carrières, cavités naturelles), les glissements de terrain sur les versants, les chutes de blocs et éboulements en zone rocheuse, et les coulées de boue. Leur point commun : ils affectent directement la stabilité du sol qui porte la construction.

Certains de ces phénomènes sont lents et progressifs (un glissement qui déforme peu à peu un mur de soutènement), d'autres soudains (l'effondrement d'une cavité). Dans les deux cas, l'enjeu pour l'acheteur est concret : solidité du bâti, coût d'éventuels travaux de confortement, contraintes de construction ou d'extension imposées par le plan de prévention.

Bonne nouvelle : ces phénomènes sont largement recensés. Géorisques tient à jour des bases nationales des mouvements de terrain et des cavités souterraines, qui permettent de savoir si des événements ou des cavités sont connus à proximité d'une parcelle.

Le cadre légal : PPRN mouvement de terrain et information des acquéreurs

Comme pour les autres risques naturels, l'obligation d'information repose sur les articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement, issus de la loi du 30 juillet 2003. L'état des risques est dû dès lors que le bien se situe dans le périmètre d'un PPRN mouvement de terrain, qu'il soit prescrit ou approuvé.

Le règlement du PPR délimite des zones avec des règles adaptées à l'aléa : interdiction de construire dans les secteurs les plus exposés, prescriptions techniques (fondations, gestion des eaux pluviales, confortement) ailleurs. Ces documents sont consultables en mairie et sur le site de la préfecture, et l'état des risques doit les référencer.

Le calendrier issu du décret du 1er octobre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, s'applique pleinement : information dès l'annonce immobilière, état des risques remis dès la première visite, annexé à l'avant-contrat puis à l'acte, et daté de moins de 6 mois à la signature.

Comment le mouvement de terrain apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques, l'exposition au mouvement de terrain se traduit par :

la case « Plan de prévention des risques naturels » cochée, avec la mention de l'aléa concerné (mouvement de terrain, effondrement de cavités, glissement, chute de blocs…) ;
l'indication que le PPR est prescrit, appliqué par anticipation ou approuvé, avec sa date ;
si le règlement impose des travaux au propriétaire, l'indication qu'ils ont été réalisés ou non ;
l'extrait de carte de zonage situant la parcelle par rapport aux zones réglementées ;
la liste des arrêtés de catastrophe naturelle de la commune (les mouvements de terrain font régulièrement l'objet de reconnaissances CatNat) et la déclaration des sinistres indemnisés dont le vendeur ou le bailleur a connaissance.

Le zonage se joue à la parcelle : une maison en pied de versant ou au-dessus d'une ancienne carrière peut être en zone réglementée quand sa voisine ne l'est pas. C'est précisément ce que la consultation des données Géorisques à l'échelle de la parcelle permet d'établir.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

Vérifiez si votre commune est couverte par un PPRN mouvement de terrain : notre page commune vous le dit en un clic, données Géorisques à l'appui.
Consultez les bases mouvements de terrain et cavités de Géorisques : même hors zonage réglementaire, un événement recensé à proximité mérite d'être connu.
Générez votre état des risques : zonages et arrêtés CatNat sont pré-remplis à partir des données officielles.
Déclarez les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle dont vous avez connaissance, ainsi que les travaux prescrits par le PPR réalisés ou non.
Joignez la carte de zonage et datez le document de moins de 6 mois à la signature.

La transparence est votre meilleure protection : en cas d'information manquante, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer, et la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut être recherchée. Un ERP complet et à jour ferme la porte à ces contestations.

Générez votre état des risques en quelques minutes

Gratuit, fondé sur les données officielles Géorisques, avec un PDF prêt à annexer à votre dossier, à vérifier et compléter avant signature.

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Questions fréquentes

Une cavité souterraine est recensée près de chez moi : cela rend-il l'ERP obligatoire ?

Pas en soi. L'obligation d'état des risques est déclenchée par un zonage réglementaire (PPR prescrit ou approuvé, notamment). La présence d'une cavité dans les bases Géorisques est une information de connaissance du territoire : elle ne crée pas l'obligation, mais si un PPR mouvement de terrain couvre la commune, l'ERP est dû et le zonage doit être vérifié à la parcelle.

Des fissures sont apparues sur ma maison : est-ce forcément un mouvement de terrain à déclarer ?

Pas nécessairement. Des fissures peuvent avoir de nombreuses causes, dont le retrait-gonflement des argiles, qui est traité comme un phénomène à part. Ce que la loi impose de déclarer dans l'ERP, ce sont les sinistres indemnisés au titre d'une catastrophe naturelle ou technologique dont vous avez connaissance. En cas de doute sur l'origine des désordres, un diagnostic par un professionnel du bâtiment est recommandé.

Le PPR de ma commune est seulement « prescrit », pas encore approuvé : l'ERP est-il dû ?

Oui. L'obligation d'information s'applique dès que le bien est situé dans le périmètre d'un PPR prescrit, même si le règlement définitif n'est pas encore approuvé. L'état des risques mentionne alors l'état d'avancement du plan et sa date de prescription.

Comment savoir si ma parcelle est en zone réglementée du PPR mouvement de terrain ?

En consultant la carte de zonage du PPR, disponible en mairie, sur le site de la préfecture et via Géorisques. Le zonage peut changer d'une parcelle à l'autre : notre générateur interroge les données officielles à l'échelle de votre parcelle cadastrale pour établir votre situation précise.

Document d'aide au pré-remplissage établi à partir des données publiques Géorisques. Il doit être vérifié et complété (arrêtés préfectoraux, plans de prévention annexés, cartes de zonage, sinistres indemnisés) avant d'être annexé à un contrat. Il ne constitue pas un document contractuel garanti conforme.