Le retrait-gonflement des argiles (RGA) dans l'état des risques (ERP)

De quoi parle-t-on ?

Le retrait-gonflement des argiles (RGA) est un phénomène lié à la nature du sol : les sols argileux se rétractent en période de sécheresse puis gonflent lorsqu'ils se réhydratent. Ces variations de volume déforment les fondations et se traduisent par des fissures, en particulier sur les maisons individuelles, dont les fondations sont souvent moins profondes que celles des immeubles collectifs.

Le phénomène est lent, sans danger direct pour les personnes, mais coûteux : reprises de fondations, réparations de fissures, désordres récurrents à chaque épisode de sécheresse. Avec la multiplication de ces épisodes, le RGA est devenu l'un des principaux postes d'indemnisation du régime des catastrophes naturelles.

Pour cartographier l'exposition, l'État publie une carte d'exposition au RGA classant le territoire en trois niveaux : faible, moyen, fort. Cette carte a été actualisée par arrêté du 9 janvier 2026, dans le cadre du troisième plan national d'adaptation au changement climatique (PNACC-3).

Le cadre légal : ERP, CatNat et étude de sol loi ELAN

Le RGA s'articule avec l'état des risques de deux façons. D'abord via le dispositif général d'information des acquéreurs et locataires (articles L.125-5 et R.125-23 à R.125-27 du Code de l'environnement) : lorsque la commune est couverte par un PPRN sécheresse (déclinaison du plan de prévention des risques naturels consacrée au retrait-gonflement), l'état des risques est obligatoire et doit le mentionner. Ensuite via l'information sur les sinistres indemnisés : les arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse-réhydratation des sols » de la commune sont listés, et le vendeur ou bailleur déclare les sinistres indemnisés dont il a connaissance.

La carte d'exposition joue par ailleurs un rôle décisif pour les terrains constructibles : depuis la loi ELAN (article 68), la vente d'un terrain à bâtir situé en zone d'exposition moyenne ou forte impose au vendeur de fournir une étude géotechnique préalable (G1). C'est un document distinct de l'ERP, mais les deux se préparent au même moment de la transaction.

Enfin, la puissance publique renforce progressivement la prévention : un fonds de prévention RGA expérimental est déployé depuis octobre 2025 dans 11 départements, signe que ce risque est désormais traité comme un enjeu national.

Comment le RGA apparaît dans l'ERP

Dans le formulaire d'état des risques, le retrait-gonflement des argiles se traduit par :

• la case « Plan de prévention des risques naturels » cochée avec l'aléa « sécheresse » ou « retrait-gonflement des argiles » lorsque la commune est couverte par un PPRN dédié, prescrit ou approuvé, avec sa date ;
• si le règlement du PPR prescrit des travaux ou des dispositions constructives, l'indication qu'ils ont été réalisés ou non ;
• la liste des arrêtés de catastrophe naturelle « sécheresse-réhydratation des sols » dont la commune a fait l'objet, souvent nombreux dans les zones argileuses ;
• la déclaration des sinistres indemnisés au titre de ces arrêtés dont le vendeur ou le bailleur a connaissance (fissures réparées après une sécheresse, par exemple).

À noter : le niveau d'exposition de la carte RGA (faible, moyen, fort) est une donnée d'exposition consultable sur Géorisques. Elle éclaire utilement l'acheteur et détermine l'obligation d'étude de sol loi ELAN pour les terrains à bâtir, même lorsqu'aucun PPR sécheresse ne couvre la commune.

Vendeur, bailleur : que faire en pratique ?

1. Vérifiez le niveau d'exposition de votre parcelle sur la carte RGA (faible, moyen, fort) via Géorisques : la carte a été actualisée en janvier 2026, une vérification récente s'impose.
2. Générez votre état des risques : PPR éventuels et arrêtés CatNat sécheresse sont pré-remplis à partir des données officielles.
3. Déclarez les sinistres sécheresse indemnisés dont vous avez connaissance : c'est une obligation légale, et une protection contre toute contestation ultérieure.
4. Vous vendez un terrain à bâtir ? En zone d'exposition moyenne ou forte, faites réaliser l'étude géotechnique préalable (G1) exigée par la loi ELAN.
5. Datez votre ERP de moins de 6 mois à la signature de l'avant-contrat et de l'acte.

En cas de manquement, l'acquéreur ou le locataire peut demander la résolution du contrat ou une diminution du prix ou du loyer, et la responsabilité du notaire ou de l'agent immobilier peut être engagée. Sur un risque aussi documenté que le RGA, la transparence est de loin la meilleure stratégie de vente.